Cẩm nang

Vốn là một ngôi làng nhỏ không ai biết tới, Kampung Pelangi bỗng chốc...

Bí quyết để trở nên giàu có, theo triệu phú tự thân lập nghiệp nổi...

Thị trường nhà ở TP.HCM: Chờ đón những "dự án vàng"

Năm 2016, thị trường nhà ở tại TP.HCM sẽ xuất hiện nhiều sản phẩm có giá trị lên đến vài chục tỷ đồng. 

Năm 2016, khu lõi trung tâm 930ha sẽ xuất hiện nhiều dự án nhà ở tọa lạc trên "đất vàng"

Lần lượt chào hàng

Sau khu căn hộ đầu tiên tại TP.HCM, The GoldView (Bến Vân Đồn, Q.4), được phát triển trong năm 2015, bà Phạm Thị Minh Hiếu - Giám đốc Điều hành Chi nhánh TP.HCM Công ty CP Đầu tư Bất động sản TNR Holdings Việt Nam (TNR Holdings Vietnam, thành viên của TNG Holdings Vietnam), cho biết, sau Tết sẽ tiếp tục phát triển khu nhà ở thứ hai ở trung tâm thành phố.

Tuy không tiết lộ chi tiết về dự án nhưng theo bà Hiếu, đây sẽ khu phức hợp căn hộ cao cấp và mức giá tương xứng với vị trí.

Nhìn vào thực tế thị trường, trong khoảng 5 năm trở lại đây, nguồn cung căn hộ cao cấp ở khu vực trung tâm thành phố tương đối khan hiếm, nếu có cũng chỉ là những đợt mở bán từ các dự án hiện hữu.

Chẳng hạn, vào giữa năm 2015, một số thông tin về việc bán "những căn hộ cuối cùng" tại khu phức hợp căn hộ, văn phòng, trung tâm thương mại ngay mặt tiền đường Đồng Khởi (Q.1), với diện tích mỗi căn hộ dao động từ 140 - 252m2 (3 - 4 phòng ngủ), có mức giá từ 19 - 25 tỷ đồng/căn.

Hay Léman Luxury Apartment (mặt tiền đường Trương Định - Nguyễn Đình Chiểu, Q.3), theo chia sẻ từ C.T Group, chủ đầu tư, công trình đang mở bán khoảng 20 căn hộ cuối cùng, với mức giá trên 105 triệu đồng/m2 (tương đương 4.800 USD/m2, so với trước đây là 4.200USD/m2).

Năm 2016, theo dự báo của các chuyên gia BĐS, sau nhiều năm đứng im do tác động từ những khó khăn của thị trường, một số khu nhà có vị trí "đất vàng" được chuyển nhượng cho đối tác hoặc thông qua hình thức hợp tác đầu tư, sẽ khởi động mạnh mẽ, để kịp hoàn thành trong giai đoạn 2017 - 2018.

Điển hình như trường hợp Tập đoàn Novaland, bên cạnh khu phức hợp, văn phòng, khách sạn 6 sao, trung tâm hội nghị... tại khu đất 2 - 4 - 6 Hai Bà Trưng (Q.1) cùng hợp tác với Sabeco triển khai, trong năm 2016, tập đoàn này dự kiến sẽ ra mắt thêm hai khu phức hợp căn hộ, văn phòng tại 15 Thi Sách (Q.1) và 136 Lý Chính Thắng (Q.3).

Đầu năm nay, Sở Tài Nguyên Môi trường TP.HCM cũng đã công bố thông tin, sẽ đấu giá 23 "khu đất vàng" tại các quận, huyện trên địa bàn TP.HCM, trong đó, hơn chục khu có diện tích trên 95.000m2, một vài khu nằm ở vị trí đẹp trên đường Lê Duẩn, Lý Tự Trọng, Nguyễn Du - Đồng Khởi...

Như vậy, nếu đấu giá thành công, khu vực trung tâm sẽ là "cuộc đua" của các công ty lớn với tiềm lực tài chính và kinh nghiệm triển khai dự án vững vàng. Đồng thời, sẽ không loại trừ khả năng cạnh tranh về sản phẩm và giá giữa các nhà phát triển.

Điểm mặt khách hàng

Một vấn đề đặt ra là với nguồn cung đầy đặn và giá bán rất cao, ai sẽ là khách hàng tiềm năng của nhà ở trên "đất vàng"?

Còn nhớ, tại buổi mở bán căn hộ Léman Luxury Apartment năm 2013, ngoài ông Phan Hữu Thắng - nguyên Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài là khách hàng thì ca sĩ Đàm Vĩnh Hưng cũng đã đặt mua hai căn tại công trình này.

Nhiều thông tin cho thấy, một nữ diễn viên từng đạt giải Cánh Diều Vàng vừa trở thành khách hàng đặt mua căn hộ 30 tỷ đồng tại khu phức hợp ở trung tâm quận 1 do một tập đoàn lớn trong nước phát triển...

Nói về khách hàng tiềm năng của các căn hộ giá xa xỉ, đại diện C.T Group chia sẻ, ngay như Léman, người mua chủ yếu là doanh nhân, giới showbiz và có cả chính khách.

Đặc biệt, sau khi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 có hiệu lực (từ ngày 1/7/2015), khách mua là Việt kiều, người nước ngoài tăng mạnh, họ mua chủ yếu là những căn hộ có diện tích lớn.

Trong khi đó, với khu phức hợp Madison (Q.1), theo chia sẻ từ Novaland, Công ty phải xem xét kỹ càng và "duyệt" danh sách khách hàng tiềm năng.

Bên cạnh chọn lựa khách hàng, việc định giá cho nhà ở cao cấp cũng quan trọng vì khi định giá quá cao sẽ khiến chủ đầu tư bị "cô lập" với thị trường. Điều này đã được minh chứng qua một vài khu căn hộ cao cấp ở TP.HCM.

Điển hình, mới đây, Công ty Capella Holdings, chủ đầu tư chung cư cao cấp The One Saigon đã công bố giảm giá bán căn hộ tới 45% tại khu phức hợp cao ốc văn phòng, căn hộ The One Saigon, ở 45 - 47 Đặng Thị Nhu (P.Bến Thành, Q.1).

Vào thời điểm mở bán đầu tiên năm 2010, các căn hộ tại khu này được chào bán với mức giá từ 121 - 132 triệu đồng/m2 (5.500 - 6.000 USD/m2).

Tuy nhiên, đến thời điểm này chủ đầu tư đã tuyên bố giảm giá còn khoảng 70,5 - 78 triệu đồng/m2 (tương đương 3.200 - 3.500 USD/m2), để thu hồi vốn.

Ông Nguyễn Đình Toàn - Giám đốc Kinh doanh Công ty Capella Holdings, chia sẻ, sau 5 năm mở bán kể từ 2010, khu nhà chỉ bán được 40 căn, số lượng sản phẩm bán ra thấp hơn lượng tồn kho nên thời gian qua, lãi suất ngân hàng đã ăn hết lợi nhuận. "Nay chúng tôi rút ra được bài học là thu lợi nhuận thấp nhưng hy vọng sẽ bán nhanh.

Cụ thể, chúng tôi chỉ kỳ vọng lãi gộp 10% nên đưa ra giá bán mới. Bởi nếu cứ để giá cao không bán được và kéo dài hàng tồn kho thì lãi ngân hàng sẽ ăn hết cả vốn lẫn lãi", ông Toàn nói.

Sau khi công bố giảm giá bán, The One Saigon đã bán được gần 20/39 căn hộ cuối cùng. Các căn hộ này có diện tích từ 50 - 135m2.

Được biết, đây là một trong số ít những công trình nhà ở hiếm hoi tại khu vực trung tâm hiện hữu được phép chia nhỏ căn hộ.

Ngoài việc giảm giá bán và chia nhỏ căn hộ, chủ đầu tư công trình cũng đưa ra nhiều chính sách thanh toán linh hoạt, cấp sổ hồng cho khách sau khi mua nhà và cam kết cho thuê trong năm đầu với mức giá cho thuê từ 1.200 USD/tháng.

Hải Âu

doanh nhân sài gòn

Thị trường nhà ở TP.HCM: Chờ đón những "dự án vàng"

Năm 2016, thị trường nhà ở tại TP.HCM sẽ xuất hiện nhiều sản phẩm có giá trị lên đến vài chục tỷ đồng. 

Năm 2016, khu lõi trung tâm 930ha sẽ xuất hiện nhiều dự án nhà ở tọa lạc trên "đất vàng"

Lần lượt chào hàng

Sau khu căn hộ đầu tiên tại TP.HCM, The GoldView (Bến Vân Đồn, Q.4), được phát triển trong năm 2015, bà Phạm Thị Minh Hiếu - Giám đốc Điều hành Chi nhánh TP.HCM Công ty CP Đầu tư Bất động sản TNR Holdings Việt Nam (TNR Holdings Vietnam, thành viên của TNG Holdings Vietnam), cho biết, sau Tết sẽ tiếp tục phát triển khu nhà ở thứ hai ở trung tâm thành phố.

Tuy không tiết lộ chi tiết về dự án nhưng theo bà Hiếu, đây sẽ khu phức hợp căn hộ cao cấp và mức giá tương xứng với vị trí.

Nhìn vào thực tế thị trường, trong khoảng 5 năm trở lại đây, nguồn cung căn hộ cao cấp ở khu vực trung tâm thành phố tương đối khan hiếm, nếu có cũng chỉ là những đợt mở bán từ các dự án hiện hữu.

Chẳng hạn, vào giữa năm 2015, một số thông tin về việc bán "những căn hộ cuối cùng" tại khu phức hợp căn hộ, văn phòng, trung tâm thương mại ngay mặt tiền đường Đồng Khởi (Q.1), với diện tích mỗi căn hộ dao động từ 140 - 252m2 (3 - 4 phòng ngủ), có mức giá từ 19 - 25 tỷ đồng/căn.

Hay Léman Luxury Apartment (mặt tiền đường Trương Định - Nguyễn Đình Chiểu, Q.3), theo chia sẻ từ C.T Group, chủ đầu tư, công trình đang mở bán khoảng 20 căn hộ cuối cùng, với mức giá trên 105 triệu đồng/m2 (tương đương 4.800 USD/m2, so với trước đây là 4.200USD/m2).

Năm 2016, theo dự báo của các chuyên gia BĐS, sau nhiều năm đứng im do tác động từ những khó khăn của thị trường, một số khu nhà có vị trí "đất vàng" được chuyển nhượng cho đối tác hoặc thông qua hình thức hợp tác đầu tư, sẽ khởi động mạnh mẽ, để kịp hoàn thành trong giai đoạn 2017 - 2018.

Điển hình như trường hợp Tập đoàn Novaland, bên cạnh khu phức hợp, văn phòng, khách sạn 6 sao, trung tâm hội nghị... tại khu đất 2 - 4 - 6 Hai Bà Trưng (Q.1) cùng hợp tác với Sabeco triển khai, trong năm 2016, tập đoàn này dự kiến sẽ ra mắt thêm hai khu phức hợp căn hộ, văn phòng tại 15 Thi Sách (Q.1) và 136 Lý Chính Thắng (Q.3).

Đầu năm nay, Sở Tài Nguyên Môi trường TP.HCM cũng đã công bố thông tin, sẽ đấu giá 23 "khu đất vàng" tại các quận, huyện trên địa bàn TP.HCM, trong đó, hơn chục khu có diện tích trên 95.000m2, một vài khu nằm ở vị trí đẹp trên đường Lê Duẩn, Lý Tự Trọng, Nguyễn Du - Đồng Khởi...

Như vậy, nếu đấu giá thành công, khu vực trung tâm sẽ là "cuộc đua" của các công ty lớn với tiềm lực tài chính và kinh nghiệm triển khai dự án vững vàng. Đồng thời, sẽ không loại trừ khả năng cạnh tranh về sản phẩm và giá giữa các nhà phát triển.

Điểm mặt khách hàng

Một vấn đề đặt ra là với nguồn cung đầy đặn và giá bán rất cao, ai sẽ là khách hàng tiềm năng của nhà ở trên "đất vàng"?

Còn nhớ, tại buổi mở bán căn hộ Léman Luxury Apartment năm 2013, ngoài ông Phan Hữu Thắng - nguyên Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài là khách hàng thì ca sĩ Đàm Vĩnh Hưng cũng đã đặt mua hai căn tại công trình này.

Nhiều thông tin cho thấy, một nữ diễn viên từng đạt giải Cánh Diều Vàng vừa trở thành khách hàng đặt mua căn hộ 30 tỷ đồng tại khu phức hợp ở trung tâm quận 1 do một tập đoàn lớn trong nước phát triển...

Nói về khách hàng tiềm năng của các căn hộ giá xa xỉ, đại diện C.T Group chia sẻ, ngay như Léman, người mua chủ yếu là doanh nhân, giới showbiz và có cả chính khách.

Đặc biệt, sau khi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 có hiệu lực (từ ngày 1/7/2015), khách mua là Việt kiều, người nước ngoài tăng mạnh, họ mua chủ yếu là những căn hộ có diện tích lớn.

Trong khi đó, với khu phức hợp Madison (Q.1), theo chia sẻ từ Novaland, Công ty phải xem xét kỹ càng và "duyệt" danh sách khách hàng tiềm năng.

Bên cạnh chọn lựa khách hàng, việc định giá cho nhà ở cao cấp cũng quan trọng vì khi định giá quá cao sẽ khiến chủ đầu tư bị "cô lập" với thị trường. Điều này đã được minh chứng qua một vài khu căn hộ cao cấp ở TP.HCM.

Điển hình, mới đây, Công ty Capella Holdings, chủ đầu tư chung cư cao cấp The One Saigon đã công bố giảm giá bán căn hộ tới 45% tại khu phức hợp cao ốc văn phòng, căn hộ The One Saigon, ở 45 - 47 Đặng Thị Nhu (P.Bến Thành, Q.1).

Vào thời điểm mở bán đầu tiên năm 2010, các căn hộ tại khu này được chào bán với mức giá từ 121 - 132 triệu đồng/m2 (5.500 - 6.000 USD/m2).

Tuy nhiên, đến thời điểm này chủ đầu tư đã tuyên bố giảm giá còn khoảng 70,5 - 78 triệu đồng/m2 (tương đương 3.200 - 3.500 USD/m2), để thu hồi vốn.

Ông Nguyễn Đình Toàn - Giám đốc Kinh doanh Công ty Capella Holdings, chia sẻ, sau 5 năm mở bán kể từ 2010, khu nhà chỉ bán được 40 căn, số lượng sản phẩm bán ra thấp hơn lượng tồn kho nên thời gian qua, lãi suất ngân hàng đã ăn hết lợi nhuận. "Nay chúng tôi rút ra được bài học là thu lợi nhuận thấp nhưng hy vọng sẽ bán nhanh.

Cụ thể, chúng tôi chỉ kỳ vọng lãi gộp 10% nên đưa ra giá bán mới. Bởi nếu cứ để giá cao không bán được và kéo dài hàng tồn kho thì lãi ngân hàng sẽ ăn hết cả vốn lẫn lãi", ông Toàn nói.

Sau khi công bố giảm giá bán, The One Saigon đã bán được gần 20/39 căn hộ cuối cùng. Các căn hộ này có diện tích từ 50 - 135m2.

Được biết, đây là một trong số ít những công trình nhà ở hiếm hoi tại khu vực trung tâm hiện hữu được phép chia nhỏ căn hộ.

Ngoài việc giảm giá bán và chia nhỏ căn hộ, chủ đầu tư công trình cũng đưa ra nhiều chính sách thanh toán linh hoạt, cấp sổ hồng cho khách sau khi mua nhà và cam kết cho thuê trong năm đầu với mức giá cho thuê từ 1.200 USD/tháng.

Hải Âu

doanh nhân sài gòn