Cẩm nang

Vốn là một ngôi làng nhỏ không ai biết tới, Kampung Pelangi bỗng chốc...

Bí quyết để trở nên giàu có, theo triệu phú tự thân lập nghiệp nổi...

Bất động sản tại TP.HCM tăng giá, người mua khó tiếp cận

Sau thời gian dài “đóng băng,” giá bất động sản cả nước nói chung và tại Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng liên tục tăng ở hầu khắp các phân khúc và địa bàn, nhất là căn hộ và đất nền.

(Ảnh minh họa: Hoàng Hải/TTXVN)

Việc tăng giá bán phản ánh sự phát triển sôi động của thị trường nhưng mức tăng ngày càng cao trong khi sức mua suy giảm, thậm chí chững lại đang thể hiện nhiều bất ổn.

Hệ lụy dễ thấy là nguy cơ tồn hàng trong khi người dân lại rất khó khăn để có được một chỗ an cư.

Đua nhau tăng giá

Theo Hiệp Hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, trong năm 2016 giá bán căn hộ tại thành phố tăng trên dưới 5%, đất nền tăng trên dưới 10%.

Báo cáo của Công ty CBRE Việt Nam cũng cho thấy, giá bán căn hộ trung bình năm 2016 tại Thành phố Hồ Chí Minh đạt 2.104 USD/m2, tăng 4,6% so với năm 2015.

Trong năm 2017, dự kiến thành phố sẽ có gần 44.000 căn được mở bán, riêng căn hộ cao cấp có khoảng 13.000 căn.

Giá bán phân khúc hạng sang dự kiến tăng mạnh khoảng 7% so với năm 2016, phân khúc bình dân và trung cấp tăng dưới 3% còn phân khúc cao cấp tăng gần 4%.

Nhân viên kinh doanh của Công ty Cổ phần Thương mại Địa ốc Việt cho biết, giá bán 21 triệu đồng/m2 (chưa thuế VAT) tại dự án Viva Riverside (quận 6) mà công ty này làm chủ đầu tư đã không còn, thay vào đó giá bán hiện đang ở từ mức 24 triệu đồng/m2 (chưa thuế VAT).

Hay như đất nền dự án Him Lam Phú Đông do Him Lam Land làm chủ đầu tư tăng từ 500-700 triệu đồng/nền so với thời điểm mở bán. Tại dự án căn hộ Him Lam Phú Đông mức giá tăng từ 150​-170 triệu đồng/căn tuỳ vào diện tích.

Theo đại diện Him Lam Land, việc tăng giá bán là do dự án có tính thanh khoản tốt, vị trí thuận lợi và có nhiều tiện ích.

Vừa qua, An Gia Investment chủ đầu tư dự án The Garden (quận Tân Phú) đã quyết định tăng giá bán lên 40%, từ 17-18 triệu đồng/m2 lúc mở bán lên 25-26 triệu đồng/m2 khi giao nhà.

Theo lý giải của chủ đầu tư, việc tăng giá bán là do giá trị và tính thanh khoản của dự án nhà ở luôn đạt mức cao nhất vào thời điểm bàn giao căn hộ. Vị trí địa lý thuận lợi cho giao thông đi lại cũng như dịch vụ sinh hoạt…

Về sản phẩm đất nền, theo ghi nhận của Công ty CBRE, trong năm 2016 giá chào bán đất nền dự án tăng mạnh, đặc biệt ở những khu vực tâm điểm như quận Thủ Đức, quận 9, quận Bình Tân, quận 12, huyện Bình Chánh… với mức tăng trung bình từ 20​-40% so với năm 2015.

Nguyên nhân là do cơ sở hạ tầng xung quanh một số dự án đã được hoàn thành. Thậm chí sản phẩm biệt thự, nhà phố xây sẵn cũng tăng giá bán tại dự án mới với mức tăng 10​-15% tại địa bàn quận Thủ Đức, Gò Vấp, quận 12, quận 9.

Khảo sát của phóng viên cho thấy, từ đầu năm 2016, khu dân cư mới tại phường Hiệp Thành (gần chợ Hiệp Thành), quận 12 được xây dựng với giá bán đất nền 17 triệu đồng/m2. Thế nhưng đến nay, chỉ sau 1 năm giá đất giao dịch tại đây đã lên đến 30 triệu đồng/m2.

Theo thống kê của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu, cập nhật đến tháng 11/2016, riêng giá nhà phố tại một số tuyến đường nhỏ tại quận Tân Bình tăng từ 20% như đường Tân Sơn, Phạm Văn Bạch, Trần Thánh Tông…

Còn tại quận Tân Phú, giá đất một số tuyến đường tăng từ 20​-28% như Đỗ Thị Tâm, Kênh 19/5, Lê Sát…

Cùng với đó giá căn hộ chung cư ở quận Tân Bình, quận 12 và Tân Phú cũng tăng từ 5​-10% như chung cư Carilon 1, chung cư Bàu Cát 2, chung cư Âu Cơ…

Người mua khó tiếp cận

Vợ chồng chị Nguyễn Xuân Anh chuyển công tác từ Long An lên Thành phố Hồ Chí Minh đã tìm mua dự án căn hộ EHome S (quận 9) giá rẻ với giá gần 700 triệu đồng/căn của Nam Long Group.

Phải vất vả lắm vợ chồng chị mới đăng ký và đặt mua được căn hộ mà nếu chậm chân, vợ chồng chị sẽ không còn cơ hội.

Trong khi đó, có trong tay gần 700 triệu đồng nhưng anh Nguyễn Văn Thắng (quê Nghệ An) vẫn khó khăn trong việc tìm mua nhà ở trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

Bởi lẽ hiện nay có rất ít dự án căn hộ có giá dưới 1 tỷ đồng tại thành phố, thậm chí nếu có thì các sàn môi giới đã “gom hàng,” đẩy giá chêch lệch lên đến cả vài trăm triệu đồng/căn.

Ngó sang một dự án căn hộ chung cư ở quận Thủ Đức, anh Nguyễn Văn Thắng lắc đầu, cách đây vài tháng, dự án rao bán 1,2 tỷ đồng/căn nhưng nay hỏi lại thì lên đến 1,5 tỷ đồng/căn, không thể mua nổi.

Một số chuyên gia bất động sản cho rằng, việc chủ đầu tư hoặc sàn môi giới tăng giá bán là chuyện bình thường, nhất là tại những dự án có vị trí đẹp, nhiều tiện ích, hạ tầng hoàn thiện…

Tuy nhiên nếu không cân nhắc, đặc biệt tại các dự án căn hộ cao cấp thì khi tăng giá bán quá cao sẽ dễ “ế” hàng.

Trong khi đó sức mua tại Thành phố Hồ Chí Minh đang chững lại, nhiều dự án mở bán cả ngàn căn nhưng “trầy trật” lắm cũng chỉ bán được vài trăm sản phẩm.

Doanh nghiệp không những không thu hồi được vốn nhanh mà còn khiến đồng vốn bị “chôn chân” lâu hơn, lãi vay ngân hàng sẽ trở thành gánh nặng.

Hiện trên địa bàn thành phố vẫn còn khoảng 500 dự án nhà ở bị ngừng triển khai, nguyên nhân chủ yếu là do vướng giải phóng mặt bằng.

Vì thế một khi sức mua chững lại nhưng giá bán tiếp tục tăng cao thì nguy cơ tồn hàng là điều khó tránh khỏi.

Một trong những nguyên nhân khiến giá bán căn hộ và đất nền tăng cao là do sản phẩm nhà đất đã bị môi giới, đầu cơ khiến người mua không thể tiệm cận được giá bán của chủ đầu tư.

Chỉ riêng hai tháng đầu năm 2017, Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh đã cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản cho 32 cá nhân.

Đấy là chưa kể số lượng cá nhân được cấp chứng chỉ trước đó cùng với hàng trăm sàn môi giới, phân phối bất động sản lớn nhỏ, tách biệt hoặc được chủ đầu tư dự án lập nên.

Về vấn đề này, lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, thị trường đã có sự gia tăng mạnh các nhà đầu tư thứ cấp mua đi bán lại để hưởng chênh lệch.

Đây là yếu tố cùng với việc lệch pha cơ cấu sản phẩm (thừa sản phẩm cao cấp, khan hiếm sản phẩm bình dân), nguồn cung tín dụng có xu hướng tập trung vào một số tập đoàn lớn đầu tư vào phân khúc cao cấp, nghỉ dưỡng... đang gây bất ổn cho thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng.

Các chuyến gia nhà đất khuyến nghị, trong bối cảnh dư thừa sản phẩm cao cấp, thiếu sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ, nếu không kiểm soát giá bán một cách hợp lý, vừa đảm bảo dự án có lợi nhuận và tương thích với túi tiền khách hàng thì chắc chắc thị trường nhà ở sẽ gia tăng tồn kho, nhất là đến năm 2018, sẽ có nhiều sản phẩm nhà ở cao cấp hoàn thành, gia nhập thị trường.

Cùng với đó, các doanh nghiệp cần cơ cấu lại đầu tư, chuyển hướng mạnh vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà cho thuê giá rẻ. Việc phát triển mạnh phân khúc nhà ở vừa túi tiền sẽ giúp tái cân bằng thị trường và giảm thiểu rủi ro trong thị trường bất động sản hiện nay./.

Trần Xuân Tình

vietnamplus

Bất động sản tại TP.HCM tăng giá, người mua khó tiếp cận

Sau thời gian dài “đóng băng,” giá bất động sản cả nước nói chung và tại Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng liên tục tăng ở hầu khắp các phân khúc và địa bàn, nhất là căn hộ và đất nền.

(Ảnh minh họa: Hoàng Hải/TTXVN)

Việc tăng giá bán phản ánh sự phát triển sôi động của thị trường nhưng mức tăng ngày càng cao trong khi sức mua suy giảm, thậm chí chững lại đang thể hiện nhiều bất ổn.

Hệ lụy dễ thấy là nguy cơ tồn hàng trong khi người dân lại rất khó khăn để có được một chỗ an cư.

Đua nhau tăng giá

Theo Hiệp Hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, trong năm 2016 giá bán căn hộ tại thành phố tăng trên dưới 5%, đất nền tăng trên dưới 10%.

Báo cáo của Công ty CBRE Việt Nam cũng cho thấy, giá bán căn hộ trung bình năm 2016 tại Thành phố Hồ Chí Minh đạt 2.104 USD/m2, tăng 4,6% so với năm 2015.

Trong năm 2017, dự kiến thành phố sẽ có gần 44.000 căn được mở bán, riêng căn hộ cao cấp có khoảng 13.000 căn.

Giá bán phân khúc hạng sang dự kiến tăng mạnh khoảng 7% so với năm 2016, phân khúc bình dân và trung cấp tăng dưới 3% còn phân khúc cao cấp tăng gần 4%.

Nhân viên kinh doanh của Công ty Cổ phần Thương mại Địa ốc Việt cho biết, giá bán 21 triệu đồng/m2 (chưa thuế VAT) tại dự án Viva Riverside (quận 6) mà công ty này làm chủ đầu tư đã không còn, thay vào đó giá bán hiện đang ở từ mức 24 triệu đồng/m2 (chưa thuế VAT).

Hay như đất nền dự án Him Lam Phú Đông do Him Lam Land làm chủ đầu tư tăng từ 500-700 triệu đồng/nền so với thời điểm mở bán. Tại dự án căn hộ Him Lam Phú Đông mức giá tăng từ 150​-170 triệu đồng/căn tuỳ vào diện tích.

Theo đại diện Him Lam Land, việc tăng giá bán là do dự án có tính thanh khoản tốt, vị trí thuận lợi và có nhiều tiện ích.

Vừa qua, An Gia Investment chủ đầu tư dự án The Garden (quận Tân Phú) đã quyết định tăng giá bán lên 40%, từ 17-18 triệu đồng/m2 lúc mở bán lên 25-26 triệu đồng/m2 khi giao nhà.

Theo lý giải của chủ đầu tư, việc tăng giá bán là do giá trị và tính thanh khoản của dự án nhà ở luôn đạt mức cao nhất vào thời điểm bàn giao căn hộ. Vị trí địa lý thuận lợi cho giao thông đi lại cũng như dịch vụ sinh hoạt…

Về sản phẩm đất nền, theo ghi nhận của Công ty CBRE, trong năm 2016 giá chào bán đất nền dự án tăng mạnh, đặc biệt ở những khu vực tâm điểm như quận Thủ Đức, quận 9, quận Bình Tân, quận 12, huyện Bình Chánh… với mức tăng trung bình từ 20​-40% so với năm 2015.

Nguyên nhân là do cơ sở hạ tầng xung quanh một số dự án đã được hoàn thành. Thậm chí sản phẩm biệt thự, nhà phố xây sẵn cũng tăng giá bán tại dự án mới với mức tăng 10​-15% tại địa bàn quận Thủ Đức, Gò Vấp, quận 12, quận 9.

Khảo sát của phóng viên cho thấy, từ đầu năm 2016, khu dân cư mới tại phường Hiệp Thành (gần chợ Hiệp Thành), quận 12 được xây dựng với giá bán đất nền 17 triệu đồng/m2. Thế nhưng đến nay, chỉ sau 1 năm giá đất giao dịch tại đây đã lên đến 30 triệu đồng/m2.

Theo thống kê của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu, cập nhật đến tháng 11/2016, riêng giá nhà phố tại một số tuyến đường nhỏ tại quận Tân Bình tăng từ 20% như đường Tân Sơn, Phạm Văn Bạch, Trần Thánh Tông…

Còn tại quận Tân Phú, giá đất một số tuyến đường tăng từ 20​-28% như Đỗ Thị Tâm, Kênh 19/5, Lê Sát…

Cùng với đó giá căn hộ chung cư ở quận Tân Bình, quận 12 và Tân Phú cũng tăng từ 5​-10% như chung cư Carilon 1, chung cư Bàu Cát 2, chung cư Âu Cơ…

Người mua khó tiếp cận

Vợ chồng chị Nguyễn Xuân Anh chuyển công tác từ Long An lên Thành phố Hồ Chí Minh đã tìm mua dự án căn hộ EHome S (quận 9) giá rẻ với giá gần 700 triệu đồng/căn của Nam Long Group.

Phải vất vả lắm vợ chồng chị mới đăng ký và đặt mua được căn hộ mà nếu chậm chân, vợ chồng chị sẽ không còn cơ hội.

Trong khi đó, có trong tay gần 700 triệu đồng nhưng anh Nguyễn Văn Thắng (quê Nghệ An) vẫn khó khăn trong việc tìm mua nhà ở trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

Bởi lẽ hiện nay có rất ít dự án căn hộ có giá dưới 1 tỷ đồng tại thành phố, thậm chí nếu có thì các sàn môi giới đã “gom hàng,” đẩy giá chêch lệch lên đến cả vài trăm triệu đồng/căn.

Ngó sang một dự án căn hộ chung cư ở quận Thủ Đức, anh Nguyễn Văn Thắng lắc đầu, cách đây vài tháng, dự án rao bán 1,2 tỷ đồng/căn nhưng nay hỏi lại thì lên đến 1,5 tỷ đồng/căn, không thể mua nổi.

Một số chuyên gia bất động sản cho rằng, việc chủ đầu tư hoặc sàn môi giới tăng giá bán là chuyện bình thường, nhất là tại những dự án có vị trí đẹp, nhiều tiện ích, hạ tầng hoàn thiện…

Tuy nhiên nếu không cân nhắc, đặc biệt tại các dự án căn hộ cao cấp thì khi tăng giá bán quá cao sẽ dễ “ế” hàng.

Trong khi đó sức mua tại Thành phố Hồ Chí Minh đang chững lại, nhiều dự án mở bán cả ngàn căn nhưng “trầy trật” lắm cũng chỉ bán được vài trăm sản phẩm.

Doanh nghiệp không những không thu hồi được vốn nhanh mà còn khiến đồng vốn bị “chôn chân” lâu hơn, lãi vay ngân hàng sẽ trở thành gánh nặng.

Hiện trên địa bàn thành phố vẫn còn khoảng 500 dự án nhà ở bị ngừng triển khai, nguyên nhân chủ yếu là do vướng giải phóng mặt bằng.

Vì thế một khi sức mua chững lại nhưng giá bán tiếp tục tăng cao thì nguy cơ tồn hàng là điều khó tránh khỏi.

Một trong những nguyên nhân khiến giá bán căn hộ và đất nền tăng cao là do sản phẩm nhà đất đã bị môi giới, đầu cơ khiến người mua không thể tiệm cận được giá bán của chủ đầu tư.

Chỉ riêng hai tháng đầu năm 2017, Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh đã cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản cho 32 cá nhân.

Đấy là chưa kể số lượng cá nhân được cấp chứng chỉ trước đó cùng với hàng trăm sàn môi giới, phân phối bất động sản lớn nhỏ, tách biệt hoặc được chủ đầu tư dự án lập nên.

Về vấn đề này, lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, thị trường đã có sự gia tăng mạnh các nhà đầu tư thứ cấp mua đi bán lại để hưởng chênh lệch.

Đây là yếu tố cùng với việc lệch pha cơ cấu sản phẩm (thừa sản phẩm cao cấp, khan hiếm sản phẩm bình dân), nguồn cung tín dụng có xu hướng tập trung vào một số tập đoàn lớn đầu tư vào phân khúc cao cấp, nghỉ dưỡng... đang gây bất ổn cho thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng.

Các chuyến gia nhà đất khuyến nghị, trong bối cảnh dư thừa sản phẩm cao cấp, thiếu sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ, nếu không kiểm soát giá bán một cách hợp lý, vừa đảm bảo dự án có lợi nhuận và tương thích với túi tiền khách hàng thì chắc chắc thị trường nhà ở sẽ gia tăng tồn kho, nhất là đến năm 2018, sẽ có nhiều sản phẩm nhà ở cao cấp hoàn thành, gia nhập thị trường.

Cùng với đó, các doanh nghiệp cần cơ cấu lại đầu tư, chuyển hướng mạnh vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà cho thuê giá rẻ. Việc phát triển mạnh phân khúc nhà ở vừa túi tiền sẽ giúp tái cân bằng thị trường và giảm thiểu rủi ro trong thị trường bất động sản hiện nay./.

Trần Xuân Tình

vietnamplus